问题十三：高先生，最近北京建委不许中介公司介入交易的资金，需要在银行设置专门帐户来实行所谓的资金监管，但目前看来执行起来有一定难度。那么请您介绍一下美国中介行业的资金监管是如何运作来保护客户利益的，谢谢。
答：对不起，因杂事繁多忘记及时答复你。中国房地产经纪人协会目前也要组成一个代表团到美国和加拿大考查中介资金监管方面的经验，这种走出国门学习的方式总比自己闭门造车，摸着石头过河好的多。
(一) 银行不是二手房交易资金监管的最佳选择
一般来说，银行的主要业务是有关钱的进出，具体就是储蓄，贷款，银行就是赚取这两者之间的利息，当然，现在的银行的业务涉及的很广。但是二手房交易的资金监管是很复杂的，很容易发生纠纷，银行的优点是安全，不会卷走客户的房款，但是银行一般来说又是最官僚的商业机构之一，这是由于银行的自身特点决定的，有很多时候，这种官僚性质的低效率很难适合二手房交易的需要，因为资金监管只是银行的副业，银行不会为卖主早些时间拿到房款着想的，当然就不会有令人满意的服务和高效率，银行最关心的是多多的存款。
(二) 银行在二手房交易中不是中立的
二手房交易的资金监管必须是中立的，不得有任何的偏袒倾向，诸如买主，卖主和经纪人公司，也就是说资金监管不仅要安全，而且还要公平，公正。目前看，银行并不具备中立这一条件，一是，中介公司要在银行开帐户，要存入相当的现金，银行是受益方，二是，中介公司往往又要买主从该银行按揭，所以在这种情况下，银行已是多方的受益者，就有可能形成一个服务链，但这个服务链就有可能对消费者不利。
(三)银行不具备解决房地产法律纠纷的资格
从本质上讲，二手房交易的资金监管是法律机构的事务，而不是简单的资金管理，资金监管只是一个表现形式而已，在过户时或其他权属有问题的时候，由于银行的职员是不具备律师资格，就无法介入并解决其中的纠纷，如果出现损害消费者利益的事件，银行还是要付全部的责任的。
(四)中立的产权公司或担保公司或保险公司才是二手房交易中资金监管的最佳出路
在美国，二手房交易的资金监管和过户等均是在产权公司内进行，产权公司是中立的，在交易中没有任何的其他利益存在，同时，在有关产权方面的工作也是由其中的律师来完成。在美国，房地产经纪人没有资格从事有关产权方面的事宜，如果经纪人在产权方面向消费者提供咨询的话，就要被吊销执照或受到惩罚。产权公司又是一家保险公司，专门提供产权保险等。
(五)美国的产权公司的资金监管基本情况
下面就介绍一下，笔者所在的德州的情况：
1)买主的定金要在合同生效的48小时存入产权公司里。如果买主违约，定金是由产权公司移交给卖主。
2)过户情况：
A 现金购买：买主签完过户文件并支付房款后，卖主签完过户文件后立即拿到房款及钥匙(有时放在产权公司)。
B 按揭购买：卖主签完过户文件，买主签完贷款和过户文件后(Closing)，并交纳首期和相应的过户费，要等银行核实并同意放款(funding)，一般是2-3小时，买主就可以拿到房子的钥匙，同时卖主就可以拿到房款。因为绝大多数是这种情况，所以我们可以看出，按揭下，二手房交易几乎是一手钱，一手货，中间只是等2-3个小时。也有先同意放款的，诸如政府拍卖屋情况下。
3)经纪人的佣金：交易结束后，一般在2-3小时产权公司就开出佣金的支票，这时就是经纪人最开心的时候。同时所有的产权方面的事宜均是产权公司在办理，经纪人就省了很多麻烦。
4)一旦买主过户后发现有产权方面的纠纷，就要通知这家产权公司，产权公司很快核实并就要开出赔偿的支票，买主就可以高枕无忧。
在国内的情况可能有所不同，应该借鉴发达国家的几十年，上百年的成熟经验来加快国内的二手房行业的迅速和健康的发展。
