问题十五：房地产经纪人具有产权调查的资格吗？
答：
在美国的房地产交易中，房地产经纪人不允许涉及有关产权方面的事务，当然就没有资格进行所谓的产权调查以及给消费者提供有关产权方面的咨询和建议。一般来说，产权调查是非常专业的，法律性很强的事情，都是由专业的律师事务所或产权公司内部的产权调查部门来进行的。
(一)经纪人不负责产权的好坏
当一个卖主，打电话给一个经纪人，说要卖房子，经纪人只需要对方的法律全名或者房子的地址就可以了，有了任何一个信息就可以在我们的MLS上调出这栋房子的全部信息。如果卖主要让经纪人出售，经纪人只要从MLS中自动把这个房子的情况上传就行，至于这个卖主是不是真正的卖主，经纪人并没有权力和义务去鉴别，这个要有产权公司庞大的，专业的产权调查部门来进行。
在德州，房子的产权证如同一张废纸，不是一个什么证书那样，样子也像一张废纸，几乎没有任何价值，很多人都没有保存。因为，卖房时，并不要看这个东西，房产的信息全部在郡政府的电脑系统里，所以，就没有人使用所谓的房产证了。而且，就算你把房产证弄没了，到郡政府那，自己在计算机上查找，花2美元就打印一份类似于废纸的房产证，而且房产记录是公开的，任何人都可以打印任何人的房产证。这样看来，好像很危险的，但是由于法律的健全，产权公司背后庞大的产权调查系统，使得房地产交易的风险很小，就算发生了，产权公司也会快速赔偿。
(二) 经纪人不可以进行产权调查
二手房交易的复杂性就在于产权方面的拥有的多样性，牵扯很多的法律，诸如 继承法，破产法，自住法，婚姻法，税法，物业法以及贷款协议等，从理论上讲，产权是法律的范围，要由专业的律师来操作的。在笔者的几年的经验中，问题往往出现在婚姻法方面，因为德州是夫妻共有财产州,有关夫妻房产的规定不同于其他的州，容易引起纠纷。一个例子就是没有在美国注册结婚的夫妻，男的先来美国并买了房子，房产记录上只有他的名字，比如在中国结婚，产权公司查不到在美国结婚的记录，如果房产记录上只有一方的名字，这一方就有可能单独卖掉房子，我有过两次经历，都是我的客户，卖主为了省事，没有把太太的名字加入到卖主的名字之中，但在房产记录上只有先生的名字，但最后，产权公司根据一些其他线索，诸如一起的银行帐户，电话单，通讯地址，信用卡名字和地址，向我和卖主核实夫妻关系的事宜，最终还是要夫妻两个人签字才能卖掉自住的房子(Homestead residence)。再一个就是继承遗产时容易发生产权纠纷。据统计，产权纠纷的种类在50种左右，发生频率在5%上下。
(三)经纪人也不可为自己的客户评估或检查房子
房子的估价有多种方法，也有很多种不同的用途和目的，经纪人一般只允许提供类似于市场分析水平上的房价建议(CMA)而不是正规的评估或估价(Appraisal)，这其中的区别是很大的。因为经纪人没有房地产估价的执照，就没有资格进行房地产估价，就算有，也不允许给自己的客户估价，因为估价是一个很重要的问题，一定要公平，公正。
房屋检查也同样，就算一个房地产经纪人同时拥有房屋检查的执照，德州的法律也规定，这位经纪人也不可以为自己的客户检查房子,如果给自己的客户检查房子，就可能不公正，或者隐瞒房子所存在问题的严重性，因为经纪人的目的是要尽一切努力完成交易获得佣金，而房屋检查师的职业道德是尽一切可能发现房子所存在的或者潜在的问题进而保护买主的利益。
