问题十六：美国的房地产经纪人的法律风险如何？
答：
在美国，我们一直把房地产经纪行业，即中介行业视为高风险的行业之一，也就是常说的Risky Business，当然说的意思不是做经纪人的生命很危险，而是说很容易产生纠纷，房地产经纪人和公司成为消费者的被告，所以，这里的经纪公司和经纪人要十分注意风险管理，要仅最大努力防止成为辩护律师和法官的客户。
(一) 二手房交易是最容易产生法律纠纷的行业
大家知道，二手房交易中，一般由买主，卖主，经纪人(在美国是两个公司的两个经纪人)构成而且每个二手房的交易几乎是不重复的，都是不同的买主，卖主，经纪人。同时，每个交易的主体-二手房也是不同，有新一点的，有很老的，房屋状态千变万化，在这种复杂的情况下，纠纷就随时可能发生，一不小心，不是买主告卖主，就是买主告经纪人，再不就是一个经纪人告另外一个经纪人。从我本人的实际销售过程中，由于自己很注重这一方面，但也出现过问题，好在都是化险为夷，尚无任何的诉讼出现，有一两次均是对方的经纪人成为被告。
(二)房地产执照法的最终目的是保护消费者的利益而不是保护经纪人
美国各州的房地产执照法的目的是保护消费者，所以经纪人就很容易成为消费者投诉的目标。在这种情况下，经纪人就会严格遵守州政府的法律，不说不知道的，不许诺不能办到的事，不去执行自己没有资格和能力的任务，用一个简单的话来说，房地产经纪人要有一些律师的素质，头脑要清楚，逻辑性要强，在尽量做好服务的同时，要时时刻刻地保护自己和公司，不要留下任何隐患。
(三)对国内的房地产经纪人及经纪公司的提几个问题
1)如果，卖主给你看的产权证或者其他证件是伪造的，而真正的卖主不在国内，该房子由你卖掉了，或者被你现金收购了，但真正的业主回来告你时怎么办？
2)如果，卖主是真的，但是有经济方面官司在法院进行，经纪人却不知道，过户的前几天，法院的判决下来，这栋房子的主人已成另外的人，那么已过户的买主如何办？
3)如果，业主已去世，他的儿子说他就是唯一的继承人，或者有书面的遗嘱，你却不懂继承法的内容，卖主说什么你就信什么，把房子卖了，如果房子的继承人不只一人或者遗嘱的内容有争议，那已过户的买主去找你时，你怎么办？
4)如果一栋房子的业主是位先生，而一位女士说她是业主的太太，她手上拿着业主经过公证的委托书，让她来出售这栋房子，你也不清楚委托书的法律情况，你就把这栋房子卖了，在过户签字时你并没有去打电话给这位男士业主核实(看看是不是真的同时是不是这位男士还活着-美国的做法)，实际上这份委托书是假的，这个责任谁负？
在以上的案例中，真假卖主均已拿到房款，消失了找不到人，而你的客户-买主来找你和你的公司，要求退房款，或者把你告到法院，你可以跑了，但你的公司跑不了，这时公司是要负责的，有时一两个官司就可以把一个中小公司使之破产，这已是几十年的经验了。
