问题十七：请介绍一下美国的经纪人以及房地产中介公司防范风险的方法
答：
一般来说，美国的房地产经纪人和公司的风险防范意识都很强，这主要是由于美国的法律制度健全而不得不这样做，可能国内的情况与美国不同，没有像我们这边律师到处都是，打官司是家常便饭。下面就介绍美国的经纪人和公司在二手房交易过程中的常见风险防范的方法，由于本人并不是学习法律的出身，内容可能不是专业，只是自己在过去几年实践中的归纳总结，仅供参考。
(一) 降低风险
第一个方法就是尽量减低可能发生的风险，而不是完全消灭风险，因为风险是不能100%不发生的，降低风险的主要方法就是加强经纪人的再培训，学习新的法规，及时的发现问题，进而解决问题，如果，平时经纪人不学习，公司也不培训，有了新的规定，经纪人也不知道，在这种情况下，风险的发生率就会提高。
在美国的法律也是时时在更新，前几年，美国联邦政府规定，不允许商家打电话到消费者家促销，违者罚款和最高处以25年的入狱惩罚，去年我们周围的一家公司就被消费者告到联邦法院，受到严格的惩罚。
(二) 回避风险
所谓的回避风险就是采用不介入的方法来避免可能发生的风险。这一点就很容易理解，例如，不座飞机就不会有坠机的风险，不骑摩托车就能多活几年。具体在二手房交易中，经纪人不介入产权的问题，就几乎回避了有可能在复杂的产权纠纷中的风险，有时看起来，是为消费者有益的，但问题是自己有没有资格和能力为消费者做好这件事，如果答案是否定的，那么就不介入其中，让有这方面能力的机构来处理，就像到一家医院看病，但病情很重，这家医院一般不会主动留下病人的，而是介绍给更加专科的医院，中介公司也同样，自己做不来的就不要硬做，比如，产权方面就最好不要介入已回避在产权方面所产生的风险。
再一个例子就是，经纪人不能给房子测量面积，因为，一旦买主对房子的大小有争议，作为经纪人就有了风险，房子的面积，均是采用第三者的数据，就算不准确，甚至相差很大，也与经纪人无关。
(三)转移风险
在实际的生活中，转移风险方法最普遍，也是最有效的，这就是由第三者-保险公司来承担，汽车车祸无法100%地避免，那么人们就可以通过买汽车保险的方式把风险转移给汽车保险公司，房屋的火险也是同样。在美国的二手房交易中，可以说这种转移风险的方式得到了完美的发挥。
在经纪公司里，专门为经纪人的失误而设置的疏忽大意险，由于美国的经纪人是独立合同制，公司很难控制经纪人，但州政府的法律又要求公司为经纪人的一切负责，所以公司就要求经纪人出钱买这种保险，一旦经纪人出问题，保险公司赔偿，公司就把风险转移给了第三者。
在产权方面，更是要把风险转移给第三者，因为产权纠纷数额较大，这就是产权保险的来历。在按揭时，如果买主的首期不足20%，银行就要买主买贷款保险，一旦买主不付，银行收回后，银行再出售，如果卖不到当时的80%的价钱，保险公司会赔给银行。
如果一位90岁的老人家，没有任何亲人，买了房，要贷款而且是30年，按美国的联邦法，银行不可以因为他年龄太大(活到120岁的机会很小)而歧视，但是银行就要求老人家买一个专门为年纪大的申请人设计的贷款保险，一旦老人家太早过世，就有保险公司来补偿银行可能发生的损失，这样，银行就不用每天担心老人家的健康了。
