问题二十四：请谈一谈在二手房交易中所谓的吃差价法律界限问题？
答：
大家知道，前几年，吃差价是国内的许多中介公司的常规武器之一，有的甚至是专门吃差价，有的是明着说不吃，暗地里吃，有的是平时不吃，偶尔吃，也有极少数打死也不吃。但吃差价现象给中介企业和经纪人背上了一辈子的黑锅，一时半会也难以从消费者的记忆中消失。
但是，我们也不应不分界限，指鹿为马，看着什么都像吃差价。在这里，让我们从经纪理论和实践来探讨一下什么是吃差价，什么不是吃差价，如何鉴别吃差价？
(一)目前国内中介所谓的吃差价的三种方式
A 买主，卖主不在一份合约中签字
也就是中介公司不让买主和卖主见面，买主不知道卖主的价格，卖主不知道买主的价格，其中的价格差别就是所谓的差价。这种吃差价的方式是最流行的，也是最容易发现的。这是100%的违法吃差价，这种吃差价很容易禁止，采用在一份合同上买主，卖主同时签字就行了(不一定买主，卖主见面的，也不一定要坐下来，EMAIL或传真也可以)。
B 中介公司只与卖主签订合约
这种方法就是中介公司与卖主达成口头或书面的协议，如果中介公司能卖到高于卖主的要价，这多出的部分(差价)全部归中介公司，或者按一定的比例分成，如50/50等。但问题是这种算不算=违法吃差价？多劳多得，卖主高兴多给经纪人一些，难道犯法吗？得奥运金牌还有大笔金钱，协助抓到通辑犯还有奖励呢。在房地产代理理论上称之为净值代理(Net Listing)，并不违法，只是美国的许多州不提倡，不鼓励，仅有一两个州禁止在住宅交易中使用。
C 中介公司现金收购后再出售
第三种就是，中介公司用现金将房子从卖主手里买下来，但并没有转移产权，中介公司已支付房款给卖主，卖主已做了公证书，授权给中介公司去销售他的房子，如果卖的价格高于中介公司付给卖主的部分就归中介公司。这种现金收购的方式是吃差价吗？这种模式在美国也是很普遍的，多数的调职服务公司就是采取这种方法。这种情况下，往往是卖主因工作调动，急于卖掉房子，而所有的过户费均是由卖主的公司支付。
(二)吃差价的法律界限的探讨
这个问题，笔者尚没有看到相应的文献，在此仅谈一谈自己的看法，按照美国的房地产执照法律来看以上三种所谓的吃差价的真伪。
美国的房地产法规是经纪人要对卖主负责，如果卖主同意的话就是合法的，比如卖主同意支付6%的佣金，或者7%的佣金，或者卖掉后才支付一笔钱作为奖励等等，这种事情也很常见。所以，按照美国的法律，如果卖主知道并同意的话，第二种B就不是吃差价。但第一种A就是吃差价，因为卖主并不知道而且知道了也不一定同意。
第三种C的情况就更谈不上吃差价，首先是卖主同意而且房款已到手，虽然产权尚没有转移。中介公司已把房款付出，如果卖不到买入的价钱，中介公司就会亏钱，买的一样多，也不赚钱，卖多了，才会赚钱。其中的风险相当大，尤其在市场不好的情况下。这种情况多数是中介公司的无奈之举。所以绝大多数公司不敢做，而是少数的专门为大公司服务的调职服务公司(Relocation Service)才使用。把这种方式认为是中介公司吃差价，那可是冤枉中介了。
买主并没有权力知道卖主与经纪人之间的报酬情况，就像你去麦当劳，你去问他们一个汉堡包能赚多少钱，或者你去问保险公司付给保险经纪人多少提成一样，所以，买主是否知道卖主支付多少佣金和奖励给经纪人或者这个房子的买入价是多少并不重要，任何国家也没有这样的法律规定，真正的核心是卖主，因为卖主是房子的拥有人。
(三)国内中介所谓的吃差价现象将会慢慢地成为历史
由于国内的二手房市场起步晚，同时买主远远多于卖主，在这种特殊的情况下，这三种所谓的吃差价现象就有了生存的土壤。但吃差价现象会随着市场的规范，卖方的增加而逐步退出历史舞台。我们反对真正的违法吃差价，但也要划清不违法吃差价的界限，更不要张冠李戴，给自己添加烦恼的同时也给消费者和媒体找到借口，来贬低中介和经纪人。
所以，判断中介公司是不是吃差价的界限是卖主是否知道并同意，因为房子是卖主的，房款是归卖主的，这是一个界限，如果卖主同意，吃多少都是合法的。
在这里，笔者只是从法律界限上，即合法还是违法的角度上来分析所谓吃差价的界限以及判断什么是违法的吃差价，什么是不违法的吃差价，来供同行们参考。
