问题二十九：在美国的次级贷款的定义是什么，次级贷款对美国和中国房地产的影响如何？
答：
全世界都知道了美国发生了所谓的次级房屋贷款的问题，股市剧烈震荡，好像世界末日要到来一样，虽然相隔万里，国内也感到了很大的余震，整个房地产业也是要进入了白色恐怖一样。在此我们不去做预言家，也不是去做事后诸葛亮，只是以本人的亲身体验来向朋友们介绍一下什么是次级贷款，什么不是次级贷款，次级贷款的特点是什么，希望大家对美国的次级贷款有一个更加清醒的认识。
(一)次级贷款的主要特点是贷款人的信用不好或还没有建立起信用
一般来说，美国的信用体系是由三家信用记录公司即：Equifax, Trans Union, Experian来收集，而信用分数是采用所谓的FICO(即Fair, Isaac and Co)制，把信用量化，信用分数的区间是450-850。信用分数一般就叫FICO Score.全美的平均分数是670左右。
信用分数在650以上就被认为是优质贷款，称为A+ Paper，620-650就是良好贷款，即A Paper。低于620分的才是次级贷款，即：Sub-prime 贷款，简称B Paper.
(二)零首期的贷款并不是次级贷款
国内很多人把零首期(Zero Down)当成是次级贷款的一种，这是错误的，零首期的贷款人不可能是信用差的，反而往往是信用好的人才能零首期，换句话说就是零首期是专门为信用分数高的人设计的。但是在房地产不好的时候，零首期的贷款在出售的时候，由于没有首期，如果房价没有上涨很多，就难以出售，因为要付出大约6-7%的过户费，这是零首期的高风险的原因。
(二)固定利率的贷款不是次级贷款
很多人认为，美国的利率上涨了很多，这是贷款人不能支付贷款的原因。实际上，信用分数低于620分的贷款人是不能用固定利率的，这是很多人不知道的。如果是固定利率，如30年固定，15年固定的贷款，不管利率上涨多少，利率是一样的，这也是美国人选择最多的方式，在美国中国人几乎都是选择固定利率的。
(三)浮动利率的贷款有可能是次级贷款
浮动利率贷款即ARM才是次级贷款的罪魁祸首，但并不是所有ARM都是次级贷款，只有一部分ARM的贷款人信用分数不到620。也可以说是浮动利率贷款中的一部分次级贷款造成了美国这次震惊全球的危机。但真正的次级贷款比例很低，可能在15%左右，从理论上讲不会引起什么大的问题的,但现在问题不仅仅是次级贷款了，很多A级贷款也开始出问题，这是近几天来所发生恐慌的主要因素。。
(四)美国的房贷危机已不是次级贷款的问题了
美国的30年固定房屋贷款利率平均是8-9%左右，在90年代以前，贷款是很难的，利率也很高，但到了90年代之后，贷款越来越容易，银行胆子越来越大，贷款人的胆子也是越来越大，利率也越来越低，房价也是越来越高，几乎到了能喘气的就能贷款买房的程度。这次级贷款的危机只是冰山一角，美国的各大银行要好好反省一下了，物极必反的道理是真理，以前赚的钱又要吐出来。
从这件事之后，美国的住宅贷款政策必然有很大的修改，几乎停止次级贷款的同时也会收紧优良贷款的审核标准，这才是房地产业的最大威胁。
(五)美国的房地产进入灰暗期的序幕已经拉开了
经过了近20年的繁荣，美国的房地产也累了，也要休息一下了，如果银行的胆子小了，那房地产就不会好，在美国，90%的人买房要贷款的，如果像90年代以前那样，把30-40%的买房人拒之门外的话，房地产的冬眠就会很长，什么时候会苏醒，目前很难说。
国内的银行未亡羊就补牢是英明之举还是人家被蛇咬自己就怕井绳现在看还为时过早，不过对于全国的房地产产业却是致命一击，不管是新房还是二手房都是一样，历史的规律就是这样，高潮低潮交替进行，没有什么值得惊奇的，国内的房地产一直在畸形的发展着，不可能不发生问题，关键是如何解决这些问题。
