问题三十二：请问，在美国的二手房交易中是如何约束卖主的？如果经纪人已找到买主并签订了合约，但最后卖主却改主意不卖了，那佣金问题怎么办？
答：
一般认为，卖主是二手房交易的核心，也是房地产经纪人的服务对象和房源的来源，没有卖主就没有房源，如果没有房源，一切都是徒劳的。但对于卖主也不能没有任何制约，任其自由发展，想怎样就怎样，也要遵守合理的游戏规则，所以美国的各州均制定一系里法规和措施来约束卖主，从而使卖主，买主能够公平交易的同时，也保护了房地产经纪人的合理利益。
(一)独家代理是最重要的约束卖主的方法
在美国，经纪人与卖主所签订的委托合同均是独家代理协议，这个协议的一个重要特点就是如果卖主自己找到了买主，也同样要付经纪人的劳动报酬-佣金。这个特点的重要性在于：1)卖主就打消了自己找买主的意图和尝试，因为自己找到了买主，也同样要付佣金，所以，卖主就不会再自己找买主了，减少了经纪人的风险。 2)使卖主把房子的出售权，交给了经纪人，由经纪人负责房子的全部出售事宜，自己不再介入其中直接与买主或买主的经纪人打交道，经纪人便成了卖主的唯一委托人。
(二)独家代理是二手房交易的灵魂
我们知道，与独家代理相反的就是多家代理，即卖主把房源同时交给几家经纪公司去销售，往往也不签订任何的代理委托合同(签了也没有价值)而且卖主也可以自己找买主，也可以随时不卖，另外一个重要的特点就是，卖主同时和多个经纪人打交道，卖主占有绝对的主动权，因此产生的纠纷很多，也可以说，多家代理是对经纪人最不利的代理方式。
在美国的近百年的经纪行业发展历史中，独家代理是其中的核心和灵魂，没有独家代理的普及，二手房交易就会一直处于原始落后的状态。
(三)如果经纪人已经找到买主并已签约但卖主反悔，卖主仍然要支付佣金
在独家代理中，如果经纪人已经找到买主，并且签订了合约，但卖主决定不卖了，这是就有两种可能：一是卖主不想支付佣金，而想之后再与买主私下交易，所以决定不卖了。二是可能感到价格不合适或者认为佣金太高等决定不卖了。在这种情况下，经纪人不能强行卖主签字过户的，但按照独家代理的协议，卖主仍然要支付经纪人的佣金。如果卖主拒不支付，按照我们德州政府的法律，就可以把卖主所欠的佣金加到他的产权上设置留置权(Lien)，使得不付清佣金就不能转换产权。
